利率普漲

　　近日從熱點城市傳來的樓市大消息，不是貸款額度收緊，就是房貸利率上浮。隨著北京（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、武漢（樓盤）等多地房貸利率上調，熱點城市首套房貸利率普遍上浮10%以上，頻頻刺激著購房者的敏感神經。

　　目前，北京多家銀行首套房貸利率上浮15%至25%，最高上浮30%；武漢多家銀行首套房貸利率上浮20%；南京首套房貸利率普遍上浮15%；廣州、東莞（樓盤）、佛山（樓盤）甚至有個別銀行將首套房貸利率上浮40%……天津（樓盤）方面，雖然交行等多家銀行表示目前首套房貸利率僅上浮10%且審批較快，但仍有中信銀行(601998,股吧)將首套房貸利率上浮三成。

　　商業銀行變更房貸利率雖屬于自發行為，卻在某種程度上得到官方認可，被認為“總體上符合利率市場化的要求和趨勢”。

　　3月9日，尚未卸任央行行長的周小川公開表示，很多重要國家的貨幣政策從數量寬松慢慢退出，意味著過去全球范圍內的數量擴張和低利率可能逐漸將告一階段。“中國也是整個世界經濟的一部分，這個方面的影響大家應該可以預估到。”

　　央行副行長潘功勝也回應稱，雖然近期房貸利率略有上升，但從稍微長一點的周期來看，它仍然處于比較低的水平。梳理發現，我國5年期以上貸款基準利率自2015年10月24日以來一直保持在4.9%，較2007年的高點7.83%相差不少。從趨勢上看，2014年、2015年降準降息形成的基準利率底部將被突破。

　　融360數據顯示，全國房貸利率的這一波兇猛漲勢始于2017年年初。截至今年2月，全國房貸利率連續14個月上揚，其中首套房貸平均利率為5.46%，相當于基準利率的1.114倍，同比去年2月的4.47%大漲22.15%。

　　“兩會剛剛釋放了住房調控不放松的信號，3月22日起大連（樓盤）便同步執行限購及限售政策，說明今年的調控基調仍將從嚴，銀行信貸政策會不斷趨緊，未來一段時間貸款難將成為必然。”中原地產置業顧問沈連鳳對新金融記者表示。

　　剛需叫苦

　　事實上，如果不是房貸利率連連上調，剛需購房者已迎來難得的出手機會。

　　根據國家統計局公布的2月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，我國房價已告別快速上漲階段，總體走勢為震蕩下行。易居研究院報告指出，2月70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為0.2%，連續兩個月回落。其中，一線城市受制于嚴厲的調控政策和預售審批，房價步入下跌通道，目前已連續7個月滯漲。

　　然而，絕大部分人買房還是要通過貸款來實現，房價滯漲難敵房貸成本飆升。“剛提交了申請貸款的材料，就聽說房貸利率又要上浮了。”在廣州，剛需購房者林立（化名）近來過得心驚膽戰。要知道，2016年8.5折（4.17%）還是廣州首套房貸利率的主流；到2017年年末，廣州已無執行基準利率的銀行；今年2月，廣州首套房貸平均利率更新為5.37%。

　　房貸利率不斷變化，嚴重干擾了林立的購房計劃。從2017年6月起，他便一直關注廣州天河區駿景花園的二手住宅，希望房價從高點時的50000元回落到42000元的心理價位。

　　林立對新金融記者表示，去年3月廣州還有銀行針對首套房貸執行8.5折利率，一年之后已普遍上浮10%至15%。“最近出了一套450萬元的100平米房源，中介告誡我不要再猶豫，等房價降至預期是不可能了。我被個別銀行房貸利率上浮40%的消息震驚到了……如果房價降30萬元，貸款成本多了100萬元就尷尬了。”

　　不同檔次的房貸利率，對購房成本的影響究竟有多大？以貸款200萬元、30年等額本息還款計算，8.5折的還款總額為351萬元，月均還款9745元；若以基準利率計算，還款總額為382萬元，月均還款10614元；按照極端情況利率上浮40%計算，還款總額高達472萬元，月均還款13119元。

　　渤海證券分析師提醒，房貸利率的抬升速度遠超想象，對于剛需者來說，接下來一段時間買房就是賽跑。“目前海外加息形勢嚴峻，就連歐洲央行都朝著退出寬松邁進了一步，國內貸款基準利率將面臨現實性上行壓力。未來一旦基準利率上調，銀根縮減將令購房成本變得更高。”

　　何處是頂

　　房貸一向是銀行的優質業務，按照慣例春節后銀行貸款額度也會相對充裕。然而，今年各地銀行房貸利率“漲聲一片”，個別銀行甚至暫停放貸的動機何在？

　　蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任黃志龍認為，這與居民債務風險隱患有關。2017年年末，我國個人住房貸款余額高達21.9萬億元，占整個居民部門貸款余額的70.2%；居民部門債務占GDP的比重（即居民杠桿率）也從2015年的36.4%大幅升至48.3%。居民杠桿率急劇上升，迫使監管部門對于居民加杠桿行為從鼓勵變為抑制。

　　2018年1月，銀監會明確提出要努力抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規流入股市和房市。

　　黃志龍表示，財務可持續方面的考量也是銀行開展房貸業務的動力不再強烈的重要原因。易居房地產研究院副院長楊紅旭對此表示認同：“連理財產品收益率都超過5%，銀行給購房者發放利率4.9%或以下的房貸變成了虧本買賣。至于二套房貸利率，上浮空間就更大。”

　　歷史數據顯示，銀行存貸款業務的息差保持在1.5個百分點左右，才能保持財務可持續不虧本。從銀行資金成本的兩個基準來看，理財產品2月平均預期年化收益率創下31個月新高，為4.91%；2017年年末，銀行同業存款利率也攀升至5%左右。據此推算，要維持1.5個百分點左右的息差，房貸利率或將升至6.5%左右。

　　不愿透露姓名的業內人士表示：“隨著房地產調控周期被歷史性拉長，金融監管力度不斷加強，可以預見接下來的房貸利率上漲周期起碼3年，最多可追至5年。調控最好的情況是全國房價溫和回落，但不管房價走勢如何，今后買房成本是越來越高了。”