過去十多年中國住房供應的最大主角：新建商品住宅，正在一線城市快速地減少。

　　多位開發(fā)商人士告訴21世紀經濟報道，過去一年，一線城市新建商品住宅供應急劇減少，在整體新房供應中占比持續(xù)降低。尤其是深圳，2017年新房住宅供應33707套，成交25820套，均創(chuàng)下10年來的最低水平。

　　深圳新房住宅的存在感在過去一年里被公寓、商辦、保障房、租賃房替代，全年僅有幾個豪宅項目給市場留下了印象。

　　事實上，自2015年以來，深圳已連續(xù)三年新建住宅供應下降。2017年，這個減少的數字大概在1萬套左右。

　　“消失”的新房住宅去哪了？21世紀經濟報道記者調查發(fā)現(xiàn)，在限價調控下，有多個新房住宅項目選擇推后上市，或者由售轉租。此外，由于幾乎不出讓售賣型宅地，新建商品房住宅供應后續(xù)還將減少。

　　在持續(xù)的短、長期調控機制下，深圳的住房供應體系正在發(fā)生巨大變化。新房住宅供應驟減之際，公寓、商辦供應卻在大幅增加。與此同時，保障性住房和人才住房受到政策鼓勵，長租公寓也在快速拓展。

　　租購并舉、住有所居是大勢所趨。按照深圳市有關部門的設想，未來住房供應體系就是要朝著多元化、多渠道方向發(fā)展；保障房、人才房、租賃房供應超過新建商品房，也是大概率事件。

　　新房住宅供應減少

　　2017年對于一線城市深圳而言，已經是個“小年”。

　　去年，深圳新房住宅供應面積及成交面積、供應套數及成交套數均創(chuàng)下10年來的最低。

　　根據深圳中原統(tǒng)計，2017年全市一手住宅供應326.6萬平方米，環(huán)比下降31.1%，批售33707套，環(huán)比下降30.4%。另據深圳規(guī)土委的數據顯示，去年深圳共售出25820套一手住宅，同比減少36.2%。

　　數據顯示，相比2015年、2016年分別為6.3萬套和4.4萬套的住宅預售套數，2017年深圳全市一手住宅僅批售33707套，環(huán)比下降30.4%。

　　供應的減少導致住宅成交量同樣縮減。從成交看，深圳自2010年以來的新房成交量都在3萬套以上，成交高峰年份2015年更是達到66450套，而2017年全市僅成交25820套。

　　Q房網數據顯示，住宅成交在2017年深圳新房成交中僅占56%，這一比例創(chuàng)下近7年最低：在此前最高的2011年，住宅占新房成交的比例曾達91%。

　　新房住宅供應減少的根源在于土地供應。

　　整個2017年，深圳未供應任何“建成后房屋可供出售”的普通住宅用地——出讓的唯一一宗宅地，亦屬于“只租不售”性質：位于龍華民治街道，由深圳市人才安居集團拍得，土地面積為20041.92平方米，需70年自持，未來將用于發(fā)展租賃市場。

　　從全國范圍看，數據顯示，去年1-11個月，深圳是十個重點城市中惟一一個出現(xiàn)商品住宅用地供應同比下滑的城市。

　　這種情況還在延續(xù)。在深圳即將于2月1日出讓的四宗住宅用地中，有3宗用地用于建設全年期自持租賃住房，而第4宗土地雖然項目建成之后可以銷售，但附加了限售5年的條款。

　　深圳中原指出，隨著深圳陸續(xù)推出只租不售的住宅用地，2018年幾乎無可售住宅用地供應。

　　此外，記者調查發(fā)現(xiàn)，深圳推行的“限價”調控對新房供應量有直接影響。這使得不少開發(fā)商選擇推后上市，或者由售轉租。

　　據記者不完全統(tǒng)計，目前已有包括龍華金亨利首府2期、龍華金茂府、華潤城潤府3期和華強城在內的四個項目推遲開盤時間，套數總計超過6668套。

　　不過，有開發(fā)商人士告訴記者，盡管沒拿預售證的項目被大大推遲，但施工和建設一直在進行。這些貨量終究要推出，這些新盤可能在2018年加快入市。

　　據深圳中原研究中心統(tǒng)計，2018年深圳將有117個新盤入市，主打剛需盤。

　　此外，在租購并舉的風向下，還有部分住宅項目選擇“由售轉租”。部分開發(fā)商從商業(yè)利益考量，期冀通過運營持有物業(yè)，賺取租金+物業(yè)增值的雙重收益。

　　目前，已有星河、深業(yè)的多個項目拿出可售的住宅來做長租公寓。去年11月，原計劃以商品房性質入市的星河容御項目，將2687套住宅整體改作長租公寓；12月，遲遲未開盤的香蜜湖豪宅深業(yè)中城住宅項目宣布，將改為420套豪華裝修的大戶型長租公寓。

　　另據深業(yè)集團副總裁董方透露，已動工的白石洲舊改項目之一深業(yè)世紀山谷，也將推出400多套長租公寓。

　　住房供應結構巨變

　　2017年，深圳樓市的購房者和投資者都發(fā)現(xiàn)，市場中的新增住宅供應太少了。

　　“住宅新盤的可選余地很小，市面上主要都是不限購不限貸的商住公寓”，一位深圳購房者告訴記者。

　　在住宅限購、限價調控下，公寓、商辦供應量大幅增加。

　　據深圳中原統(tǒng)計，2017年深圳商務公寓的供應面積達134萬平方米，較2016年上升11.8%，是深圳樓市有史以來商務公寓供應量最大的一年。而商辦方面，2017年全市一手辦公樓總成交面積為52.9萬平方米，與上年相比大幅上漲約73%。

　　深圳中原研究中心指出，在深圳房價高企、限購升級下，商務公寓不僅分流了住宅市場的客流，也補充了深圳市場小戶型剛需產品和投資產品的空缺，因此成為了2017年房地產市場的亮點；此外，由于部分投資資金由住宅轉移至辦公物業(yè)，帶動了一手辦公樓成交回暖。

　　在所有的新建商品房之外，保障性住房和人才住房供應大幅增加。一個多主體、多渠道的住房供應體系正在深圳形成。

　　據深圳相關部門透露，截至2017年12月22日，深圳累計供應保障性住房45677套，預計全年將超過4.6萬套，其中面向人才供應住房32606套，占比超過70%。

　　在去年印發(fā)的《深圳市城市建設與土地利用“十三五”規(guī)劃》中，深圳計劃將在“十三五”期間新增供應商品住房65萬套。其中，保障性住房和人才住房35萬套，新建商品住房30萬套。

　　“保障性住房和人才住房的總規(guī)模超過了商品房，是深圳歷史上的首次”，深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉指出，未來深圳住房供應的主體將是人才住房和保障性住房，而商品房將不再是住房供應的主體。

　　在《深圳市住房建設規(guī)劃（2016-2020）》中，“十三五”期間，深圳全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。租賃住房需求大幅超過購房需求。

　　深圳市住房保障署租售住房部副部長魯澤軍表示，2018年住房保障部門將繼續(xù)加大籌集建設和供應的力度，預計保障房供應比2017年還有所增加。