部分門店經紀人離職率50%

　　“不好”，簡單的兩個字，是一家中介門店經理李志（化名）對他所負責的西城區金融街(11.700, -0.20, -1.68%)區域二手房市場的描述。據李志介紹，金融街附近有著包括實驗二小、宏廟小學、奮斗小學在內的教育資源，區域內房屋也都帶著“學區房”的光環。在李志看來，目前的金融街二手房市場，無論是成交量還是成交價格，都出現明顯下跌。

　　與金融街學區房市場面臨的情況類似，北京商報記者調查得知，包括海淀的中關村(8.020,-0.13, -1.60%)二小、朝陽區的芳草地小學等學區房區域，近期的市場表現都不盡如人意。這意味著，曾經令無數購房者瘋狂的“學區房”市場，已經開始轉向，步入下行通道。

　　不僅僅是學區房市場表現“不好”，從事學區房買賣的一線經紀人的狀況同樣“不好”。據李志介紹，近3個月時間里，學區房市場成交量下滑，主要依靠傭金提成獲得薪資的經紀人，近期的收入難免下降，導致經紀人離職現象出現。他所負責的區域人員流失大約在20%左右，有的學區房區域門店的經紀人離職率甚至接近50%。事實上，二手房中介行業本來人員流失率就比較高，市場不好的時候更是如此。

　　“近幾年，有很多經紀人都是從普通的商品房門店轉到學區房區域門店，但是現在卻有經紀人希望調換工作地點，由學區房區域調到普通的商品房區域。”海淀區中關村二小附近一家中介門店負責人感慨道。

　　降價百萬非個例

　　實際上，自“3·17”新政出臺以來，北京二手房市場整體都在降溫，學區房的降溫也在意料之中。據李志介紹，在關于樓市的一系列政策出臺之前，金融街片區的月均成交量在50套左右，政策出臺后，月均成交套數下降到10套左右；從價格端來看，政策出臺前，該區域學區房均價在16萬元/平方米以上，有的房源單價甚至超過20萬元/平方米，目前價格約14萬元/平方米。

　　同樣的情況也出現在別的學區房區域，北京商報記者走訪得知，目前，史家小學附近的學區房每平方米13萬-14萬元不等，而“3·17”新政前，史家小學附近房源價格每平方米在15萬元左右；西城德外片區學區房目前成交均價13萬-14萬元/平方米，相比此前16萬-17萬元/平方米的成交價，下降了3萬-4萬元。

　　在這樣的跌幅之下，降價百萬已非個例，許多區域的學區房報價都出現明顯下調。

　　中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發布的《住房市場發展月度分析報告》顯示，5月，北京各區房價全面環比下跌，其中，西城區下跌8.43%、海淀區下跌7.45%，領跌于全市各區板塊。在業內看來，西城、海淀是學區房集中的區域，這一數據背后與學區房價格下跌不無關系。

　　中原地產首席分析師張大偉在分析學區房降溫現象時認為，目前學區房的價格下跌，大部分是報價跌得多，實際成交跌得少，報價并不代表成交價格。

　　“目前學區房處在買賣雙方博弈的階段，無論是買方還是賣方，大多處在觀望期，目前的價格并不具備穩定性。”一家房地產研究機構從業人員如是說。

　　10月或成走勢關鍵

　　對于學區房市場降溫原因，張大偉認為，“學區房下調的原因有三點，部分中介機構打壓市場，夸張宣傳個案，達到影響房主定價的目的；學區房政策調整，買房肯定能上學的可能性降低；還有就是部分換房業主因為政策約束，加上市場又明顯降溫，這種情況下只能降價銷售”。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，學區房市場的降溫主要原因之一在于“搖號入學”政策的出臺，該政策出臺后，嚴格意義上來講，就沒有了真正意義上的學區房，失去了學區房這一光環之后，價格下跌在所難免。

　　上述“搖號入學”政策，即3月25日深夜北京市教委出臺的新規：今年幼升小將繼續擴大多校劃片，并通過隨機搖號的方式確定具體的學校學位，這一政策是為了遏制學區房炒作現象，也意味著學區房的“一對一”入學將增加不確定性。

　　隨著入學政策的改革、購房資格的趨嚴、入學門檻的變動，附加在學區房身上的資源會越來越少，失去了光環的學區房，成交量和成交價格都出現下滑。那么，未來學區房市場會持續低迷嗎，學區房的輝煌會成為歷史嗎？

　　張大偉認為，目前來看，學區房的確明顯退燒，但從趨勢看，學區房一般都位于核心區域，而且從教育角度看，全面均衡需要時間，所以學區房依然會是很多人的選擇。

　　郭毅認為，學區房市場在成交量和成交價格下行一段時間后會趨于平穩。

　　記者走訪的多家中介門店經紀人的觀點基本一致，都認為目前買賣雙方觀望情緒漸濃，學區房市場在下行過后未來幾個月會趨于平穩。此外，也有門店負責人表示，10月將是學區房市場走勢的關鍵點，可能會成為漲跌的拐點。